Cass. Civ. sent. 2003 del 22/7/66
E' consentito costituire nell'ambito dell'edificio condominiale, anche per destinazione del padre di famiglia, limitazioni qualificabili come servitù a favore della proprietà esclusiva e a carico di quella comune e reciprocamente, non potendosi disconoscere, con riguardo alla realtà delle cose ed alle necessità pratiche, che anche in un edificio in condominio vi sono o possono insorgere dei rapporti fra proprietà individuale e proprietà comune, riconducibili nello schema della servitù. A ciò non osta né la regola del nemini res sua servit né la specifica disciplina del condominio. E' ben possibile infatti configurare, in uno stesso edificio condominiale, la proprietà comune come entità distinta e separata da quella individuale, non soltanto dal punto di vista materiale, essendo esattamente identificabili le cose in condominio, in base al titolo costitutivo od al regolamento e, in mancanza, in base alla legge, ma anche sotto il profilo della titolarità del diritto, posto che, mentre il proprietario delle cose di proprietà esclusiva o solitaria è un soggetto individuale, titolare delle cose di proprietà comune è un soggetto plurimo e, quindi, diverso. Perché se è vero, secondo l'opinione generalmente accolta, che il condominio edilizio non è persona giuridica ma, come suol dirsi, ente di mera gestione, è pur vero che questo ente mutua dalla persona giuridica alcuni strumenti (assemblea - amministratori) ed agisce quale proprietario delle cose comuni, sia nei rapporti esterni che in quelli interni del gruppo, così atteggiandosi come soggetto diverso da quello individuale. Né è di ostacolo l'indissolubilità materiale, esistente in un edificio in condominio, tra le cose di proprietà esclusiva e le cose comuni, perché la distinzione dei fondi, indispensabile perché la servitù possa funzionare, va intesa soprattutto in senso giuridico. Infine, rimane fuori dalla specifica disciplina del condominio sia l'ipotesi della concessione a favore della proprietà esclusiva di diritti sulla cosa comune diversi dal semplice accrescimento rispetto agli altri condomini del potere relativo, sia l'ipotesi reciproca di oneri a carico della proprietà individuale, sottratta alla disciplina del condominio, per l'utilità delle cose comuni.
Cass. civ., sent. n. 12304 del 14 dicembre 1993, sez. II
Il condominio non è soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti, limitatamente all'amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino. Ne deriva che l'amministratore per effetto della nomina ex art. 1129 cod. civ. ha soltanto una rappresentanza ex mandato dei vari condomini e che la sua presenza non priva questi ultimi del potere di agire personalmente a difesa dei propri diritti sia esclusivi che comuni.
Cass. civ., sent. n. 12152 del 10 dicembre 1993, sez. II
Il regolamento dei rapporti tra i proprietari di distinte unità immobiliari site in un edificio soggetto a regime del condominio non si esauriscono con le disposizioni relative ai rapporti di vicinato tra due proprietà finitime (emulazione, immissioni e servitù). Detti rapporti sono disciplinati anche dalle regole generali sulla responsabilità civile, essendo obbligato ciascun condomino propter rem a non eseguire nel piano o porzioni di piano di sua proprietà opere che rechino danno alle parti comuni o di proprietà esclusiva di altri condomini.
Cass. civ., sent. n. 1791 del 12 febbraio 1993, sez. II
Per la nomina dell'amministratore del condominio di un edificio è applicabile l'art. 1392 cod. civ., in base al quale, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita. Detta nomina, pertanto, può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 cod. civ., dal comportamento concludente dei condomini, che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui abitualmente in tale veste.
Cass. civ., sent. n. 5608 del 9 giugno 1994, sez. II
L'amministratore del condominio negli edifici non può essere una persona giuridica sia perché il rapporto di mandato è essenzialmente caratterizzato dalla fiducia sia perché le norme del codice civile sull'amministrazione dei condomini presuppongono che l'amministratore sia una persona fisica, e in tal senso ne disciplinano il controllo giudiziario dei relativi atti. In tema di condominio degli edifici, le disposizioni concernenti la nomina dell'amministratore, ancorché contenute nel regolamento accettato in seno agli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, hanno natura strettamente regolamentare, e non contrattuale, in quanto sono rivolte a disciplinare l'organizzazione e la gestione dell'ente comune, senza incidere sui diritti individuali dei singoli partecipanti. La modificazione delle predette disposizioni, pertanto, non richiede il consenso di tutti i condomini, ma può essere validamente disposta con deliberazione maggioritaria dell'assemblea, ai sensi dell'art 1136 cod. civ.
Cass. civ., sent. n. 124 del 12 gennaio 1978, sez. II
Affinché uno dei comproprietari pro indiviso di un piano, o porzione di piano in edificio condominiale, possa ritenersi ritualmente convocato all'assemblea del condominio, nonché validamente in essa rappresentato, con riguardo ad affari di ordinaria amministrazione, dall'altro comproprietario della medesima entità immobiliare (nella specie: coniuge), non si richiede alcuna particolare formalità, essendo sufficiente che risulti provato, anche per presunzioni, che il primo dei predetti comproprietari abbia ricevuto effettiva notizia della convocazione dell'assemblea, ed abbia conferito, sia pur verbalmente, il potere di rappresentanza al secondo comproprietario. In tema di condominio degli edifici, le deliberazioni concernenti la nomina dell'amministratore e la determinazione del compenso da corrispondere al medesimo riflettono affari di ordinaria amministrazione, e, pertanto, a norma dell'art. 67 terzo comma disp. att. cod. civ., devono essere adottate dall'assemblea con la preventiva convocazione e con il voto dell'usufruttuario del singolo piano o porzione di piano, non del nudo proprietario.
Cass. civ., sent. n. 3159 del 17 marzo 1993, sez. II
Nel corso del giudizio, di cui sia parte costituita un condominio legalmente rappresentato dall'amministratore, la cessazione del rapporto di rappresentanza per dimissioni comporta l'interruzione del processo, a norma dell'art. 300 cod. proc. civ., soltanto se e quando l'evento sia stato dichiarato in udienza, ovvero sia notificato alle altre parti dal procuratore costituito; altrimenti, il rapporto processuale prosegue senza soluzione di continuità e senza dar luogo a successione nel processo quando si costituisca in giudizio il nuovo amministratore, ed è perciò valida l'impugnazione proposta dall'amministratore dimissionario il cui potere perdura sino alla sua sostituzione. Nei poteri attribuiti all'amministratore di condominio dall'art. 1130 cod. civ. rientra quello di stipulare i contratti necessari per provvedere, nei limiti della spesa approvata dall'assemblea, tanto all'ordinaria manutenzione, quanto alla prestazione dei servizi comuni. Detti contratti sono, pertanto, vincolanti per tutti i condomini ai sensi dell'art. 1131 cod. civ. La disposizione dell'art. 2377 ultimo comma secondo cui l'annullamento della deliberazione non può essere pronunciato se la deliberazione impugnata sia stata sostituita da altra presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo, benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è pertanto applicabile alle assemblee dei condomini di edifici. Pertanto, l'assemblea dei condomini, regolarmente riconvocata, può deliberare sugli stessi argomenti di una precedente deliberazione invalida, ponendo in essere, pur senza l'adozione di formule ad hoc, un atto sostitutivo di quello invalido, stabilendone liberamente gli effetti nel tempo fino alla completa retroattività.
Cass. civ., sent. n. 4856 del 24 aprile 1993, sez. II
Le azioni reali nei confronti di terzi, a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un edificio (nella specie, azione di rivendica), tendono a statuizioni relative alla titolarità ed al contenuto dei diritti medesimi ed esulando, pertanto, dall'ambito degli atti meramente conservativi (art. 1130 n. 4 cod. civ.), possono essere proposte dall'amministratore del condominio solo se regolarmente autorizzato dall'assemblea, ai sensi dell'art. 1131 cod. civ., con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ.
Cass. civ., sent. n. 4679 del 16 aprile 1992, sez. II
La legittimazione dell'amministratore, quale è prevista dall'art. 1130 cod. civ. per gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, non si estende oltre i limiti delle domande dirette al ripristino delle parti comuni nel loro normale stato e non comprende, quindi, la domanda di risarcimento dei danni conseguenti al deprezzamento delle parti comuni dell'immobile che, non essendo diretta alla conservazione dell'immobile, resta nell'esclusiva disponibilità dei singoli condomini.
Cass. civ., sent. n. 9629 del 16 settembre 1991, sez. II
In tema di condominio di edifici la terrazza a livello ossia quell'area scoperta alla quale si accede da un solo appartamento e solo con questo in comunicazione, appartiene al proprietario del contiguo appartamento di cui costituisce la continuazione priva di copertura a meno che non risulti diversamente dal titolo. La facoltà riconosciuta all'amministratore del condominio dall'art. 1130 n. 4 cod. civ. di agire in giudizio per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio non esclude che ciascun condomino possa provvedervi direttamente. Il diritto dell'amministratore si aggiunge infatti a quello dei naturali e diretti interessati ad agire per il fine indicato a tutela dei beni dei quali sono comproprietari insidiati da azioni illegittime di altri condomini o di terzi. Pertanto, nel caso di una costruzione eretta abusivamente da un condomino su una parte comune dell'edificio, la controversia è regolarmente promossa nei confronti del solo autore dell'illecito anche da parte di uno solo dei condomini, atteso che ciascuno di essi ha il diritto di esigere indipendentemente dall'opinione degli altri la rimozione dell'opera abusiva.
Cass. civ., sent. n. 1416 del 10 febbraio 1987, sez. II
La deliberazione condominiale, con la quale si autorizza l'amministratore a promuovere un giudizio, vale per tutti i gradi dello stesso, con implicito conferimento, quindi, della facoltà di proporre impugnazione; né il mutamento della persona dell'amministratore, in corso di causa, ha incidenza sul rapporto processuale che, in ogni caso, sia dal lato attivo che da quello passivo, resta riferito al condominio che opera, nell'interesse comune dei partecipanti, attraverso il proprio organo rappresentativo unitario, senza bisogno del conferimento dei poteri rappresentativi per ogni grado e fase del giudizio.
Cass. civ., sent. n. 3607 del 16 aprile 1994, sez. II
L'amministratore del condominio cessato dalla carica non è legittimato ad impugnare la sentenza resa nella causa cui egli abbia partecipato in rappresentanza del condominio stesso pronunciata successivamente a tale cessazione, accompagnata da revoca espressa del precedente mandato.
Cass. civ., sent. n. 8074 del 27 giugno 1992, sez. II
La mancata comunicazione, agli aventi diritto, dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini prescritto dall'art. 1136, comma sesto, cod. civ., comporta la nullità assoluta ed insanabile della deliberazione, opponibile anche dai condomini che hanno ricevuto la comunicazione e partecipato all'assemblea.
Cass. civ., sent. n. 1780 del 12 febbraio 1993, sez. II
Nel caso in cui l'avviso di convocazione dell'adunanza condominiale non sia stato comunicato anche ad uno solo dei condomini, ancorché detto condomino sia titolare di una quota millesimale ininfluente ai fini del raggiungimento della maggioranza prescritta dalla legge, la deliberazione adottata è affetta da nullità assoluta, che può essere fatta valere da qualsiasi condomino anche presente in assemblea.
Cass. civ., sent. n. 5084 del 29 aprile 1993, sez. II
L'intempestiva comunicazione al condomino della data fissata per l'assemblea implica un'ipotesi di contrarietà alla legge, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ., della deliberazione assembleare, comportante l'annullamento della medesima a prescindere dal suo contenuto decisionale o meramente preparatorio o programmatico, risultandone viziato il processo formativo per violazione del diritto di intervento e di voto del condominio. Né l'interesse del condomino pretermesso a proporre l'impugnazione viene meno per il fatto che la delibera sia stata seguita da altra presa sullo stesso oggetto da assemblea ritualmente convocata.